芸豆分期腾讯天游科技全国有限公司的小时客服电话不仅仅是提供信息和解决问题的平台，芸豆分期咨询退款流程、政策等信息，当他们或者他们的家长意识到这不合适时，而客服电话的设立则为玩家提供了一个便捷的沟通渠道，未成年玩家的权益保护和游戏公司的社会责任已经成为行业发展的重要议题，这一举措旨在为玩家提供更便捷、高效的服务体验，建立健全的退款机制，通过与用户的互动，致力于为未成年玩家提供更加完善的保障措施。
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让玩家有更好的游戏体验，通过全国统一热线，通过建立全国统一的客服电子系统，更是对企业形象和价值观的体现，让客户能够及时获得帮助和支持。
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3月28日，龙(long)湖团体（00960.HK）召(zhao)开2024年度业绩沟通会，董事会主席陈序平、首席财务官赵轶、地产航(hang)道总裁张旭忠(zhong)等列席会议。
会上，谈及去库(ku)存，龙(long)湖团体介绍不会为(wei)了卖一套房子不顾一切地压低价格(ge)；对付拿地，龙(long)湖团体的态度则是，把安(an)全稳健(jian)放在首位，择机获取新地皮。对付外界存眷较多的偿(chang)债问题(ti)，龙(long)湖团体今年仍将持(chi)续提前偿(chang)还债权、优化债权结构。
不会为(wei)卖房不顾一切地压低价格(ge)
2024年，龙(long)湖团体实现业务收入1274.7亿(yi)元。其中，开发业务虚现业务收入1007.7亿(yi)元；运营及服务业务收入为(wei)267.1亿(yi)元，占总收入的20.95%。
2024年不含税租金(jin)收入为(wei)135.2亿(yi)元，同比增进4.5%。具体来看，商业投资业务租金(jin)收入同比增进7%至109.8亿(yi)元，期(qi)末出租率97%。
期(qi)内，龙(long)湖团体新增运营11座天街。截(jie)至2024年，龙(long)湖团体累计开业运营商场89座（分期(qi)项目合并后商场个数），覆盖全国23座城(cheng)市，运营总建面为(wei)930万平方米（含车位总建筑面积(ji)为(wei)1243万平方米）。
龙(long)湖团体资管旗舰品牌“龙(long)智资管”，涵盖长租公寓、服务式公寓、产业办公、活力(li)街区、妇儿医院及健(jian)康养(yang)老六大业务单位，整(zheng)年贡献(xian)收入31.8亿(yi)元。其中，长租公寓品牌冠寓累计已开业12.4万间房源，整(zheng)体出租率为(wei)95.3%，租金(jin)收入26.5亿(yi)元，同比增进4%。
以物(wu)业管理、伶俐营造为(wei)主的服务业务板块不含税收入为(wei)131.9亿(yi)元，同比增进10.4%。毛(mao)利率为(wei)31.4%，较上年增进0.4%。
利润方面，期(qi)内，龙(long)湖团体的股东应占溢利104.0亿(yi)元，剔(ti)除公平值(zhi)更改等影(ying)响后的股东应占核心溢利达69.7亿(yi)元；毛(mao)利204.1亿(yi)元，毛(mao)利率为(wei)16.0%；核心税后利润率为(wei)6.4%，核心权益后利润率为(wei)5.5%。
对付房企纷纭大额计提存货减值(zhi)筹备，龙(long)湖团体如何应对？赵轶介绍，减值(zhi)拨备是售价跟本钱的干系对比，因龙(long)湖团体在拿地阶段对售价预设(she)相(xiang)对比较保守(shou)，土储成原形对不高。
赵轶介绍，龙(long)湖团体在现金(jin)流管理上比较有主动权，在销售上可以凭(ping)据市场价格(ge)随(sui)行就市，不会为(wei)了卖一套房子不顾一切地压低价格(ge)。龙(long)湖团体对付存货的去化比较存眷，客岁也在不断(duan)去化存货，由存货去化产生的亏损当年就消化了。
今年存在较多的机会窗口，择机获取新地皮
期(qi)内，龙(long)湖团体实现地产开发合同销售1011.2亿(yi)元，销售回款率超(chao)100%，年内首开项目平均去化率近80%。分地区看，长三角、环渤海、西部(bu)、华南及华中地区销售金(jin)额在全团体占比离别为(wei)28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%。
客岁四季度市场涌现了非常明显的回暖，全国销售总额是2.8万亿(yi)元，比三季度提升(sheng)了28%，比2023年四季度也略有提升(sheng)。今年前两个月全国商品房的销售总额是1.03万亿(yi)元，比客岁微跌，或者说基础(chu)持(chi)平。
张旭忠(zhong)同时透露表(biao)现， 3月份全部(bu)市场涌现了分化景象：一线城(cheng)市和杭(hang)州、成都等强二线城(cheng)市市场连(lian)结热(re)度，其他的二三线城(cheng)市热(re)度有所下落。整(zheng)年来看，我(wo)们预判2025年市场整(zheng)体下落的空间无限，但(dan)是不同城(cheng)市、不同板块之间的分化会加重，后续市场还是会依附(fu)于全部(bu)政策(ce)的变更以及市场预期(qi)的变更，存在一些不肯定性。
张旭忠(zhong)同时透露表(biao)现，在这种市场情况下，今年还是存在较多的机会窗口，今年龙(long)湖团体的可售货源整(zheng)年超(chao)过1600亿(yi)元，相(xiang)对比较充裕。今年，公司会把所有项目进行分类(lei)管理，成立(li)一些专职团队对包括商办、车位、现房等在内的项目进行精细化的管理，能够促进疾速去化。
地皮储备方面，2024年，龙(long)湖团体于北京、上海、浙江杭(hang)州、四川成都等地获得9幅(fu)地皮，新增土储总建筑面积(ji)为(wei)83万平方米，权益面积(ji)为(wei)39万平方米。截(jie)至2024年底，龙(long)湖团体的地皮储备约3312万平方米，权益面积(ji)为(wei)2426万平方米。
张旭忠(zhong)介绍，公司一直(zhi)把安(an)全稳健(jian)放在首位，投资方面坚(jian)守(shou)投资纪律和刻度。客岁公司在全国拿了9幅(fu)地，基础(chu)上都是处于北京、上海、杭(hang)州、姑苏(su)、西安(an)、成都等核心的高能级城(cheng)市，这与公司一贯的投资策(ce)略相(xiang)符。在今年一季度，公司还在上海、姑苏(su)获取了两幅(fu)优质地皮，接下来在保障偿(chang)债的安(an)全性前提下，公司会择机获取新地皮，并凭(ping)据市场变更进行弹(dan)性地供货。
提前做好(hao)筹备，偿(chang)还7、8月到期(qi)债权
欠债方面，截(jie)至2024年底，龙(long)湖团体的净欠债率（欠债净额除以权益总额）为(wei)51.7%；综合借贷总额为(wei)1763.2亿(yi)元，同比下落8.5%，平均融资本钱为(wei)年利率4.0%；平均合同借贷年期(qi)为(wei)10.27年。
2024年，龙(long)湖团体归还境(jing)内公然债117亿(yi)元，提前兑付CMBS 72亿(yi)元人民币，分批次全部(bu)提前偿(chang)还于2025年1月到期(qi)的94.5亿(yi)港元银(yin)团存款。
龙(long)湖团体介绍，在2025年一季度，龙(long)湖兑付“22龙(long)湖01”、“20龙(long)湖02”、“20龙(long)湖04”三支债券，年内龙(long)湖累计兑付公司债近65亿(yi)元。至2026年底，龙(long)湖团体无境(jing)外公然债券到期(qi)，供给链ABS、商票等均已清(qing)零。
2024年，龙(long)湖团体整(zheng)年经营性物(wu)业存款净增299亿(yi)元；期(qi)末，龙(long)湖团体平均合同借贷年期(qi)拉长至10.27年，平均融资本钱为(wei)4.00%，同比下落24个基点。
陈序平介绍，2025年是龙(long)湖债权结构转换的最后一年，也是最关键的一年，一季度已经偿(chang)还65亿(yi)元的名誉债，这部(bu)分资金(jin)其着实客岁12月底就已提前筹齐，放在偿(chang)债专户。未来在7、8月份，还有30多亿(yi)元名誉债到期(qi)，公司的偿(chang)债专户已经从现在开始(shi)存钱了，提前做好(hao)筹备。
赵轶介绍，2025年，公司做了有序的偿(chang)债铺排。截(jie)至现在，一季度到期(qi)的65亿(yi)元海内名誉债已经提前归还完毕。今年待归还的公然债权有三类(lei)：一是5月及7、8月的36亿(yi)元海内名誉债，会在4-6月份提前筹备好(hao)偿(chang)还资金(jin)。二是年底到期(qi)的85亿(yi)元海外银(yin)团，会从三季度开始(shi)，有序逐月地归还。三是中债担保债券，今年到期(qi)35亿(yi)元，一笔是8月份，一笔是11月份，这个债权是有资产抵押的，因此公司会用(yong)经营性物(wu)业贷把它置换出来。
赵轶介绍，经营性物(wu)业今年预计新增100亿(yi)元以上，全部(bu)经营性物(wu)业贷有机会在年底达到接近900亿(yi)元的范(fan)围。境(jing)外债券还剩约13亿(yi)美元，这是一个长债，在2027年今后到期(qi)。到2025年年底，团体整(zheng)体债权会进一步下落，达到1400亿(yi)元摆布。
“核心资产一个都没有动“
陈序平介绍，这几年房地产行业的调(diao)解出人料想，龙(long)湖团体最早在2022年开始(shi)主动作出一些调(diao)解，当时很(hen)多大型民营房企还没有爆雷。2022年一季度，龙(long)湖团体就提出要去做城(cheng)市的聚焦(jiao)，在开发业务上做“三提三降”，主动地做一些收缩、出清(qing)、整(zheng)合，来提升(sheng)全部(bu)构造效率。
陈序平称，更重要的是提前踩刹车，提前降欠债、提前收缩，以是当这个债权高峰来的时候，龙(long)湖团体的支付才会自在。
对付调(diao)解的缘故原由，陈序平透露，在2022年中，我(wo)们洞察到全部(bu)海内名誉债市场，涌现了对民营房企阶段性封闭的可能，当时公司做压力(li)测试时，就做好(hao)不再新发名誉债的筹备，并提出以经营性现金(jin)流为(wei)正去压降有息欠债，去倒逼业务进展。同时，由于经营性现金(jin)流为(wei)正，可能也会克制一些投资性冲动、一些范(fan)围上的冲动。
陈序平透露表(biao)现，到了2023年，我(wo)们发现若是仅仅这样做，可能也不够。我(wo)们有大量的经营性资产，好(hao)比：天街、冠寓，在当时并没有把这些项目的融资效率做起来。所幸2024年1月底，经营性物(wu)业贷新政落地，我(wo)们在2024年做了接近300亿(yi)元的经营性物(wu)业贷增量，同时由于商业项目也不断(duan)在新开，我(wo)们整(zheng)体经营性物(wu)业贷范(fan)围离开773亿(yi)元，可以用(yong)来置换团体名誉融资。
谈及进展，陈序平透露表(biao)现，这几年龙(long)湖团体没有主动地由于偿(chang)债甩卖核心资产，在这一轮偿(chang)债周期(qi)下，我(wo)们的核心资产一个都没有动，天街一个都没有出卖，包括长租公寓在内的资管航(hang)道还在进展，还在获取新项目，物(wu)业没有去做低估值(zhi)的IPO稀释权益，在团体层面也没有低价去配股融资。
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